| Статистика |
|
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0 |
|
Главная » 2009 » Сентябрь » 26 » Кто и как продает квартиры в залоге
Кто и как продает квартиры в залоге | 16:22 |
Широко известно, что существует хороший способ недорого
купить недвижимость - поискать ее на аукционе, где распродаются
квартиры несостоятельных ипотечных заемщиков. У нас, правда, такая
возможность существовала больше теоретически: мы знали об этой схеме,
читали о ней в статьях, посвященных западному рынку, но на российской
почве такой «диковинки» не имелось. Сейчас она вроде как появляется.
330 предложений на «Витрине»
Официально это новшество появилось в нашей стране в середине июля. Одна из крупнейших российских кредитных организаций - банк ВТБ24
- объявила о программе «льготной ипотеки на покупку залоговых объектов
недвижимости». На сайте появилась «Витрина залогового имущества» -
список предлагаемых квартир. Сегодня в «Витрине» выставлено около 330
объектов по всей России - из них около 250 квартир на вторичном рынке,
50 - «первички» и более 30 загородных домов.
Свое предложение
банк назвал «уникальной возможностью», а предлагаемые условия -
«невероятно привлекательными». И это не пустые слова. Желающим купить
эти квартиры в ипотеку кредит дается под низкий процент (10,75%
в рублях и 10% в долларах или евро), на срок до 50 лет. Минимальный
первоначальный взнос - 20% от стоимости объекта. Есть и другие
«завлекалочки» - скажем, отменена комиссия за рассмотрение заявки
на кредит и предоставлена возможность досрочного погашения с первого
дня. Впрочем, о выгодности этих предложений мы еще поговорим - чуть
позже...
Журнал Metrinfo.Ru
поинтересовался у экспертов, кто помимо ВТБ24, реализует залоговые
квартиры. «ДельтаКредит», «ЖилФинанс», «Хоум Кредит», «Абсолют банк» -
это только те, кто сразу пришел на память», - перечисляет Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров.
«Правда, ряд банков предпочитают реализовывать такие квартиры через
своих партнеров-риэлторов, официально об этом не сообщая», - уточняет Сурен Айрапетян, директор по развитию компании «КРЕДИТ МАКС».
Впрочем, остается еще немало банков, ни о чем подобном не
задумывающихся. «И сейчас не редкость кредитные организации, в которых
заемщикам, согласным продать заложенное жилье и рассчитаться с кредитом
досрочно, говорят примерно следующее: «Нет проблем! Несите деньги,
гасите полностью кредит, после этого мы вам выдадим документ для снятия
залога, - возмущается Владимир Лопатин. - Фактически это означает, что
покупатель должен буквально под честное слово обанкротившегося заемщика
отдать ему немалые средства, чтобы он погасил ими свой кредит и снял
залог с продаваемой им квартиры. А потом недельку-другую, глотая
валерьянку, подождать исполнения заемщиком этого честного слова». В
условиях, когда предложение на рынке многократно превышает спрос, этот
сценарий выглядит не слишком реалистично. Банкам явно следует
разработать какую-то более гибкую технологию приема денег и снятия
залога.
Лучше все-таки поздно, чем никогда
Почему
эти программы появляются у банков - даже у самых продвинутых - только
сейчас? Кризис, который объявляется у нас «причиной всех причин»,
бушует на рынках уже год - а реакция на него (причем, признаться, пока
весьма робкая) появилась лишь пару месяцев назад.
Тут, надо
полагать, следует поискать объяснения в особенностях русской
психологии, как нельзя лучше передаваемых известной поговоркой про
мужика и гром. «Предупреждения, что все будет очень серьезно,
раздавались как минимум с начала 2008 года, - говорит один из наших
консультантов. - Приводили в пример Америку. Но прогнозам этим никто не
верил: полагали, что пронесет. Наслушались, наверное, заявления
«ответственных товарищей» о «тихой гавани» в России». В результате
перестраивать работу пришлось на ходу, во время кризиса - а делать это
быстро умеют далеко не все».
Сурен Айрапетян («КРЕДИТ МАКС»)
приводит и еще одно соображение: кредитные организации до последнего не
хотели признавать наличие у себя сложностей. «Ведь, если есть
проблемные квартиры - есть проблемные кредиты. А значит, у банка
неприятности, - отмечает эксперт. - Все это может ударить по репутации».
У государства все очень странно
От
государства (точнее, от одного из его органов - Федеральной службы
судебных приставов) периодически слышны грозные слова о том, что
всевозможные должники вскоре лишатся своего имущества. В основном это
рычание относится к тем, что «забыл» заплатить алименты, налоги и
штрафы ГИБДД, но ведь и ипотечные неудачники тоже должны бы проходить
по этой категории.
Но покупателю жилья здесь тоже вряд ли
удастся чем-то поживиться, убежден Владимир Лопатин («Национальная лига
сертифицированных ипотечных брокеров). «По закону, залоговое жилье
действительно продается на публичных торгах, - говорит он. - Однако
делают это не судебные приставы (они только накладывают арест на
имущество), а уполномоченные организаторы, которые подчиняются
Росимуществу».
Но главное даже не это. Устанавливать стартовую
цену на этих торгах по закону должны судьи. Они, как правило, не очень
хорошо разбираются в рынке, поэтому назначают цену по имеющимся
документам - тем, что заключены в момент приобретения жилья и выдачи
кредита. С учетом того, что цены за последнее время заметно снизились,
получается самый натуральный неликвид, который после двух торгов с
уценкой в 25% поступает на баланс банка-залогодержателя.
Весьма
вероятна и ситуация, когда, получив формальное право собственности на
объект, банк еще долго не сможет воспользоваться им. В квартире
преспокойненько живут прежние владельцы, которые, ссылаясь на
Конституцию, Жилищный Кодекс, Кризис и прочие мотивы, требуют от банка
«подменного» жилья. И наши судьи нередко идут им навстречу. В общем,
мораль простая: «покупателю с улицы» ловить здесь нечего.
Невыгодно? Торгуйтесь!
Теперь,
как и было обещано, попробуем разобраться в выгодности предложений от
банков. С такими параметрами как процент по кредиту, срок и размеры
первоначального взноса здесь все в порядке (см. выше - 3 абзац этой
статьи).
Но привлекательность предложения определяется не
только этими показателями. Есть и другие. Например, цена. «С ней часто
происходит парадоксальная вещь, - говорит Елена Голубева, управляющий партнер компании «ХИРШ-Россия».
- Банк считает, что должен вернуть все свои траты. Дефолтный заемщик
тоже не согласен быть «рыжим» - он в свое время заплатил за квартиру
дорого. В итоге квартира появляется в продаже по цене, сравнимой с
докризисной! Логика гоголевского Хлестакова, уверявшего, что ему
обязательно надо есть, иначе он отощает».
Еще аспект. Банк,
получивший головную боль с одним заемщиком, естественно, не хочет
повторения. Поэтому нового покупателя рассматривают со всей строгостью
нынешнего времени: зарплата должна быть «белой» (или почти «белой»),
компания-работодатель - надежной и т.п. В общем, как изящно выразился
один из наших консультантов, предложения таковы, что «подарком для
вдумчивого покупателя они не станут».
Но все ли так безнадежно?
Нет! К счастью (для покупателей, разумеется), рынок сегодня таков, что
предполагает возможность очень серьезного торга. Спорить о цене не возбраняется не только с частными лицами, но и с организациями, и банками в том числе.
Перспективы торга очень различны: здесь все зависит не только от
мастерства покупателя, но и от конкретной ситуации, в которую попал
плательщик кредита. «Нужно учитывать, что у заемщика есть проблемный
кредит, а значит, начисляются пени за просроченную задолженность, -
напоминает Сурен Айрапетян («КРЕДИТ МАКС»). - Владелец заинтересован в
реализации квартиры за короткий промежуток времени, а это - мощный
стимул к торгу».
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»,
прогнозирует, что в перспективе и банки станут смотреть на таких
покупателей более снисходительно. «Снижением процентных ставок дело
вряд ли ограничится, - говорит он. - Можно предполагать, что и согласие
на кредит, которое сегодня получить нелегко, при выборе залоговых
квартир банки будут выдавать гораздо охотнее».
Где искать?
Что
делать покупателю, желающему приобрести непременно залоговую квартиру?
К сожалению, некоей единой информационной площадки на этот счет нет -
каждый банк (или сотрудничающее с ним риэлторское агентство)
рекламирует свои объекты самостоятельно. Так что желающим можно
порекомендовать поискать на сайтах конкретных банков. У уже
упоминавшегося «ВТБ24» есть на этот счет отдельная страничка
Так же в банке можно узнать обо всех условиях подобной покупки и требующихся документах.
А если дефолтный заемщик начнет судиться...
У
проблемы есть и еще один неприятный момент. Да, дефолтный владелец
недвижимости расстается с ней вроде как добровольно - т.е. подписывает
согласие на продажу. Но этот человек будет явно недоволен - и исключать
вероятность, что он попытается потом отсудить квартиру назад, никак
нельзя. Например, придет в суд и скажет, что не платил он по кредиту
потому, что работал на заводе в Пикалево, что у него куча детей. А
кровосос, который эту квартиру задешево купил, воспользовался его
беспомощным положением, и вообще он олигарх. Зная отечественные
традиции, такое вовсе не кажется невероятным.
Владимир Лопатин
(«Национальная лига...»), к сожалению, тоже считает так же. «30 декабря
прошлого года 306-м Федеральным Законом наши законодатели с какого-то
перепугу запретили так называемое внесудебное обращение взыскания на
жилье, принадлежащее физическим лицам, - говорит он. - Лично уже знаю
один иск в Нижнем Новгороде, когда заемщик, продавший квартиру по
устной договоренности с банком и погасивший было кредит, подал потом
иск на банк. Он настаивал как раз на том, что к нему, заемщику, была
применена запрещенная ныне форма внесудебного обращения взыскания. Чем
закончилось - не знаю, но задуматься заставило».
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Место,
где недвижимость может купить любой желающий, да к тому же дешево и без
проблем - такое описание пока явно не про наши торги и «Витрины».
Стороны, заинтересованные в продаже, пока, похоже, смотрят на них как
на какую-то палочку-выручалочку, где можно отыскать лопоухих
покупателей, которые прибегут на волшебное слово «аукцион» и приобретут
по докризисной цене. Либо как на приятный «междусобойчик», где
недвижимость можно купить действительно дешевле - но только
предоставляется эта возможность «своим», посторонние туда не
допускаются.
Чтобы аукционы действительно заработали как надо,
необходимо, чтобы кризис усилился, и желающих продать квартиру на любых
условиях стало больше в разы. Если же рынок наш после потрясений
восстановится (к этому вроде бы идет, тьфу-тьфу-тьфу), то о торгах в
западном понимании этого слова придется надолго забыть.
http://winnerdom.ru
|
|
Просмотров: 468 |Рейтинг: / |
|
|
